Hypotéka – čo je potrebné vedieť?

Tento článok bol vytvorený našim partnerom Tomasmaga.sk

Väčšina Slovákov nechce žiť s úverom na krku. Zadlžiť sa na 15 či 30 rokov nechce taktiež nikto z nás. No dnes je skutočne ten správny čas sa zadlžiť a získať finančné prostriedky prostredníctvom hypotéky od bánk. Prečo? V minulosti ste k peniazom prišli ťažšie, ako dnes a celý proces bol omnoho viac komplikovaný. Dnes to je oveľa jednoduchšie a rýchlejšie.

Čo sú hypotéky?

Hypotéka je väčšinou účelový úver, ktorý musí byť založený nehnuteľnosťou určenou na bývanie. Zatiaľ, čo v dávnejšej minulosti sa hypotéka vnímala medzi ľuďmi na Slovensku tak trochu ako hanba a takéto úvery sa bežne neposkytovali, dnes je hypotéka produkt, na ktorý siahne väčšina Slovákov, ktorí túžia po vlastnom bývaní. Keďže sme súčasťou Európskej únie, zažívame dobu nízkej inflácie a nízkych úrokových sadzieb a vďaka tomu sú hypotéky najdostupnejšie v našej krátkej histórii.

Nesprávne vnímanie parametrov a ich dôležitosti

Mnoho laikov sa pri vybavovaní hypotéky zameriava na parametre, ktoré nie sú také dôležité, ako si myslia. Napríklad hľadajú hypotéku s najnižším možným úrokom, alebo sa pýtajú otázky, z ktorých je jasné, že nesprávne vnímajú parametre pre hypotéku a ich dôležitosť:

• Kedy je správny čas zobrať si hypotéku?
• Aký mám mať príjem a koľko percent z príjmu mám platiť na hypotéku?
• Mám si zobrať hypotéku sám, alebo radšej počkať na partnerku/partnera?

Správny čas na zobratie si hypotéky je predsa vtedy, keď potrebujeme riešiť bývanie, alebo nejakú nehnuteľnosť. Nedá sa nejako univerzálne určiť, že je lepšie zobrať si hypotéku v tridsiatke, alebo v osemnástich – dôležité je najmä to, aby sme spĺňali aktuálne požiadavky banky a aby sme boli schopní hypotéku splácať. Každý má iné preferencie a možnosti.

To takisto súvisí aj s príjmom – čím vyšší príjem máme, tým vyššiu hypotéku môžeme získať. Nie je nutné si hneď zvyšovať zbytočne životný štandard (čo však väčšina ľudí automaticky robí) a brať si vysokú hypotéku, len kvôli tomu, aby sme si kúpili väčší byt ako potrebujeme. No aj tak môže byť výhodnejšie zobrať si maximálnu možnú hypotéku, ktorú nám banka ponúka – pretože peniaze, ktoré nám takto ostanú navyše môžeme rozumne investovať a vďaka výnosom z investície môžeme hypotéku splatiť oveľa skôr.

Nedá sa ani povedať, koľko percent príjmu je dobré vyčleniť na hypotéku a teda nejaký ideálny plat. Ovplyvňuje to neskutočné množstvo parametrov – okrem iného naša finančná gramotnosť, iné záväzky či vedľajšie príjmy. Ak napr. Potrebujeme splácať lízing na auto, každý rok kupujeme nový mobil a elektroniku, máme vyšší životný štandard a výdaje – tak logicky budeme potrebovať viac peňazí, ako niekto, kto len spláca hypotéku, bez ďalších vedľajších výdajov.

Niekto si vyčlení na hypotéku 25% z čistého platu, niekto viac, niekto menej.

Hypotéka sa môže oveľa ľahšie splácať dvom – no aj to môže obnášať rôzne výhody a nevýhody. V takom prípade je veľmi dôležité budovať vzájomný vzťah, najjednoduchšie sa tak vyhneme všetkým možným komplikáciám.

Zjednodušene by sa možno mohlo dať povedať, že je dobré požičať si od banky maximálnu možnú sumu, ktorú nám je banka ochotná požičať – no zároveň maximálnu možnú sumu, ktorú sme schopní splácať. 

Z toho vyplýva aj čas, na akú dlhú dobu si hypotéku zobrať.

Je lepšia hypotéka na dlhšiu alebo kratšiu dobu?

Určite je výhodnejšie zobrať si hypotéku na maximálne možnú dlhú dobu. Pretože pri dlhšej splatnosti s nižšou splátkou si môžete dovoliť zvyšné peniaze investovať. Hypotéka s nízkou splátkou, má výhodu, že vás toľko nezaťažuje a môžete si vytvárať rezervu alebo voľné prostriedky môžete investovať do fondov a v čase tieto prostriedky použiť na prípadné predčasné vyplatenie úveru. 

Bonita

Každá banka skúma bonitu klienta, teda schopnosť splácať. Ešte predtým, ako vám banka predloží ponuku, musí posúdiť vašu úverovú bonitu. Posúdenie sa vykonáva na základe niekoľkých kritérií ako napr. vaša finančná situácia, záväzky, vyživovacia povinnosť, úverová história a podobne. Všetky údaje, ktoré uvediete v žiadosti musia byť pravdivé. Banke neklamte, pretože ak veriteľ zistí, že niektoré z údajov nie sú v žiadosti uvedené alebo pravdivé, môže dôjsť k zamietnutiu žiadosti o úver. Pre detailnejší prepočet a výpočítanie hypotéky, koľko vám banka požičia, býva výhodnejšie osloviť skúseného hypotekárneho špecialistu. Odporúčame konzultovať to ešte predtým, ako zadáte do banky prvú žiadosť. Pretože banka vám môže zbytočne ponúknuť menej výhodné možnosti alebo dokonca vám môže žiadosť aj úplne odmietnuť – pre dôvod, ktorý by hypotekárny špecialista dokázal hravo vyriešiť.

Na čo si dať pri vybavovaní hypotéky pozor?

Pri výbere hypotekárneho úveru je dôležité zohľadniť niekoľko faktorov ako napr. voľba banky, úroková sadzba, rôzne poplatky za vybavenie úveru, doba splatnosti, doba fixácie atď. Ideálne je, keď situáciu konzultujete s finančným poradcom, ktorý je dostatočne fundovaný v danom sektore. Tým, že si vezmete dovolenku a budete obehávať jednu banku za druhou nemusíte nič vyriešiť. Maximálne môžete zbytočne poškodiť samého seba, nakoľko hypotéky sú tak rozsiahly a komplikovaný obor, že na to, aby ste ho dokázali dostatočne pochopiť, potrebujete roky intenzívneho štúdia a praxe. Poradca vám pomôže vybrať si vhodnú banku, a to nielen z cenového hľadiska. Taktiež sa postará o potrebnú administratívu a s bankou môže vyjednať lepšie podmienky.

Aktuálna situácia na trhoch a konkurenčný boj bánk, spôsobil, že úrokové sadzby sú na veľmi nízkej úrovni. Úrok dnes už nehrá takú rolu ako v minulosti, nakoľko úrokové sadzby sú všade veľmi podobné. Hlavnú rolu hrá účel, na ktorý sa úver poskytne a ktorá banka je pre danú situáciu najvhodnejšia. Pre príklad, zatiaľ, čo jedna banka vám poskytne pri výstavbe domu maximálne 50% z aktuálnej hodnoty, iné banky dokážu poskytnúť aj viac. O týchto rozdieloch vám nikdy na žiadnej bankovej pobočke nepovedia. Preto je najdôležitejšie vedieť o takýchto rozdieloch, ktoré sa v ponukách bánk vyskytujú.