Financovanie bývania

Väčšina z nás túži po vlastnom domove. Kúpa bytu alebo domu, prípadne výstavba, prestavba, či rekonštrukcia nehnuteľnosti na bývanie si vyžaduje zhromaždenie nemalých finančných prostriedkov. Ako efektívne financovať svoje vlastné bývanie v prípade, že nemáte k dispozícii veľkú hotovosť? Možností je niekoľko a my vám ich ukážeme. Ako sa vybavuje hypotéka alebo stavebný úver? Ako si vytvoriť svoj vlastný fond opráv?  

Hypotéka

Hypotéka je úver, pri ktorom ručíte nehnuteľnosťou. Ak máte vy osobne alebo spolu so spoludlžníkom dobrý príjem (ste dostatočne bonitný(á) pre banku), banka vám môže požičať aj celú sumu, ktorú potrebujete na financovanie nehnuteľnosti. Spravidla však poskytuje od 50% do 70% kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Hypotéku je možné dohodnúť na dlhú dobu splatnosti, väčšinou od 10 do 30 rokov, pričom doba splácania by nemala presiahnuť počet rokov do penzie. Úrokové sadzby sa pohybujú od 4% do 7% p. a. v závislosti od ohodnotenia vašej schopnosti splácať splátky úveru.

Dôležitým parametrom zmluvy, na ktorý by ste si mali dať pozor okrem výšky splátky, je najmä fixácia úrokovej sadzby. Úrokovú sadzbu je možné fixovať spravidla od 1 do 5 rokov, čo si treba dobre zvážiť. Keď predpokladáte, že sa v najbližších rokoch budú úrokové sadzby zvyšovať, radšej dohodnite s bankou fixáciu úrokovej sadzby, v prípade, že predpokladáte pokles úrokovej sadzby, naopak, nefixujte. Fixácia úrokovej sadzby predstavuje pre banku riziko, preto si ho nechá zaplatiť zvýšením úrokovej sadzby o niekoľko desatín %.

Rovnako dôležité je pozrieť sa, ako je v zmluve zakotvená možnosť predčasného ukončenia úverovej zmluvy, predčasného splatenia úveru a platenie mimoriadnych splátok nad rámec dohodnutých. Niektoré banky si za všetko pýtajú poplatky alebo sankcie.

V žiadnom prípade nepodpisujte úverovú zmluvu bez právnika, ktorý bankou predloženú zmluvu preštuduje a poradí vám prípadné pripomienky a protinávrhy. Ide o obchod na dlhé roky, preto si dajte pozor na každý článok zmluvy.

Postup pri vybavovaní hypotéky

1. Obráťte sa na licencovaného sprostredkovateľa, ktorý je registrovaný v Národnej banke Slovenska ako finančný agent v sektore poskytovania úverov. mal by Vám byť schopný poradiť a vybrať z produktov viacerých bánk.
2. Napíšte žiadosť o úver, predložte banke svoje osobné údaje, doklady o príjme a doklady o predmetnej nehnuteľnosti – návrh kúpnej zmluvy, list vlastníctva, znalecký posudok
3. Banka vyhodnotí vašu bonitu – schopnosť splácať a predloží vám ponuku.
4. Zvážte si obchodnú stránku veci – výšku splátky, úrokovú sadzbu, fixáciu a podobne.
5. Dajte si predložiť návrh úverovej zmluvy a zadajte jej posúdenie vášmu právnikovi.
6. Rokujte s bankou o každom prípadnom spornom článku zmluvy.
7. Uzavrite kúpnu zmluvu s predávajúcim, opäť využite služby právnika, pretože pri predaji bytov sa v praxi robí veľa podvodov.
8. Dohodnite s predávajúcim, s bankou a právnikom každý krok, podpíšte zmluvy.
9. Uzavrite poistenie bytu alebo domu, banka bude požadovať potvrdenú vinkuláciu.
10. Odneste žiadosť o zápis – vklad do katastra nehnuteľností.

Stavebné sporenie

Stavebné sporenie sa považuje skôr za spôsob financovania menších investícií do bývania, ako je rekonštrukcia bytu, výmena okien alebo kúrenia. Stavebné sporenie je viac úverovanie ako sporenie. Najlepšie je začať sporiť čím skôr, aby ste splnili 3 podmienky pre získanie stavebného úveru – minimálnu dobu sporenia, minimálnu výšku nasporenej sumy a dosiahnutie minimálneho hodnotiaceho čísla.

Keď potrebujete peniaze na bývanie a nemáte ešte založené stavebné sporenie, nemôžete získať stavebný úver, kým nesplníte spomínané 3 podmienky, môžete však požiadať o tzv. medziúver, ten je však z dlhodobého hľadiska nevýhodný, lebo je stále zaťažený úrokmi, počítanými z celej požičanej sumy, nie zo zostatku, preto je vhodný len ako krátkodobé riešenie. Naopak, stavebný úver býva väčšinou výhodnejší ako hypotéka.

Stavebné sporenie a stavebný úver vám môže vysvetliť a vybaviť licencovaný sprostredkovateľ, ktorý je registrovaný v Národnej banke Slovenska ako finančný agent v sektore poskytovania úverov a v sektore vyberania vkladov. Stavebné sporenie si môže založiť každý, aj malé dieťa, je štátom podporované prémiami až do 10,00 % z ročného vkladu, maximálne však 66,39 € na jedného sporiteľa.

Pôžička zo štátneho fondu rozvoja bývania

Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) bol založený pri Ministerstve stavebníctva ešte v 90-tych rokoch minulého storočia za účelom podpory bývania, pričom v tom čase ešte neexistovali hypotéky. Úrok bol od začiatku hlboko pod trhovou hladinou, v súčasnosti sú úrokové sadzby od 1% do 3,5% p. a., kedysi sa dokonca prideľovali "nenávratné pôžičky" až do 150 000 SKK (4979 €). Dnes nenávratnú pôžičku môže dostať osoba so zdravotným postihnutím. 

Okruh osôb, ktoré môžu uspieť pri žiadosti o tento spôsob financovania, je obmedzený príjmom domácnosti v rozmedzí od 1,3 až do 3 – násobku životného minima. Predmetná nehnuteľnosť musí byť nová, najviac 2 roky od kolaudácie.

Obrovskou výhodou tohto spôsobu financovania je úroková sadzba nižšia ako pri hypotekárnom úvere, ktorá je garantovaná počas celej doby splácania.  

Tento spôsob financovania nehnuteľnosti si vyžaduje poriadnu dávku trpezlivosti, pretože vybavovanie je sprevádzané extrémnym papierovaním.

Porovnanie spôsobov financovania bývania a fond opráv

Najvýhodnejšia je pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania, je však určená len pre vybraný okruh žiadateľov, ktorí spĺňajú špecifické podmienky (nízky príjem, vek a cena nehnuteľnosti). Keď kupujete byt alebo dom a nemáte založené stavebné sporenie, vybavte si hypotéku a hneď si založte stavebné sporenie, pretože po čase budete musieť opäť investovať do výmeny kotla, zatepľovania, opravy oplotenia a podobne. Stavebné sporenie môže teda slúžiť ako fond opráv. Ak myslíte perspektívne, založte si stavebné sporenie čím skôr.