Investície do nehnuteľností

Investície do nehnuteľností sú najistejším spôsobom budovania aktív. Výhodnosť kúpy alebo budovania nehnuteľnosti závisí od niekoľkých dôležitých vecí. Investícia má prinášať primeraný výnos, aby investor dosahoval zisk. Investícia do vlastného bývania sa takýmto spôsobom neprejavuje. Obstaranie vlastného bývania, domu alebo bytu, je nevyhnutná potreba alebo spôsob, ako si zvýšiť kvalitu života a pohodlie svojej rodiny. Ťažko je v súvislosti s vlastným bývaním hovoriť o zisku. Predtým, ako sa rozhodnete o kúpe alebo výstavbe konkrétnej nehnuteľnosti, mali by ste si urobiť prieskum trhu s nehnuteľnosťami a prepočet návratnosti investície. Keď si kupujete dom alebo byt pre účely vlastného bývania, predstavte si, že by ste ho prenajímali alebo o niekoľko rokov predali a zistíte, či sa vám kúpa oplatí.

Poloha nehnuteľnosti a cena

Cenu nehnuteľnosti významne ovplyvňuje poloha, v ktorej sa nachádza. Napríklad štvorizbový byt s rozlohou 85 m² je niekoľkonásobne drahší v Bratislave ako rovnaký byt v Medzilaborciach. Keď si postavíte rodinný dom za 200000 € v malej dedinke na Horehroní a budete ho raz chcieť predať, zrejme zaň nedostanete ani polovicu. Za rovnaký dom pri bratislavskom Slavíne by ste pravdepodobne dostali veľanásobok obstarávacej ceny. Aby sme boli korektní, mali by sme pripomenúť, že s týmto javom súvisia aj ceny pozemkov, ktoré náklady na výstavbu alebo kúpu výrazne ovplyvňujú. Ceny nehnuteľností sú významne závislé aj od úrovne ponuky a dopytu a od dostupnosti zdrojov financovania. V posledných rokoch sme prežívali dosť veľký hlad po bývaní, developeri stavali v mestách bytové domy so 100%-ným ziskom, čím výrazne predražovali byty, na ktoré banky rady poskytovali hypotéky, ako ručenie brali záložné právo na predražené byty – tak vznikla cenová bublina.

Návratnosť investície do nehnuteľnosti

Investícia má prinášať primeraný výnos, aby investor dosahoval zisk. Zisk môže vzniknúť z prenájmu nehnuteľnosti a z predaja. Platí jednoduché pravidlo – kupujte lacno a predávajte draho. Keď máte voľné finančné prostriedky a chcete ich investovať do nehnuteľnosti za účelom prenajímania, zistite si reálne nájomné, ktoré môžete očakávať. Odrátajte si všetky náklady, dane a poplatky a dostanete číslo, ktoré porovnáte s kúpnou cenou nehnuteľnosti. Mesačné nájomné, očistené od daní a poplatkov, by malo byť minimálne na úrovni 1/100 (jednej stotiny) kúpnej ceny, čo zodpovedá ročnej úrokovej sadzbe 8% a návratnosti do 10 rokov.

Mesačné nájomné = 1/100 kúpnej ceny

Napríklad byt za 100 000 € by ste mali prenajímať za 1000 € v čistom. Ak nie je nikto ochotný vám zaplatiť takto vypočítané nájomné, byt je predražený a nekupujte ho. Hľadajte omnoho lacnejší byt alebo počkajte, kým cenová bublina v danej lokalite spľasne alebo hľadajte investičnú príležitosť v inom regióne, kde predpokladáte v blízkej budúcnosti nárast cien nehnuteľností. Iný pohľad na výhodnosť investície do nehnuteľnosti hovorí, že na nehnuteľnosti zarábate dvakrát – raz, keď ju prenajímate, druhýkrát vo chvíli, keď realizujete zisk z predaja.

Financovanie nehnuteľnosti

Investíciu do nehnuteľnosti môžeme financovať z vlastných zdrojov alebo kombináciou vlastných peňazí a niektorým z nástrojov financovania bývania – hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru zo stavebného sporenia. Tieto spôsoby využívania cudzích zdrojov sú vzhľadom k nízkym úrokovým sadzbám veľmi výhodné, splátky úveru by ste však mali započítať do nákladov pri výpočte návratnosti investície.

Kupujete nový byt alebo dom od developera?

Dajte si pozor pred podpisom zmluvy s developerom!

Najčastejšie nedostatky v zmluve s developerom

1. Zmluva predložená developerom kupujúcemu býva nevyvážená – v prípade porušenia zmluvy kupujúci platí pokuty, developer len vracia poplatky. Dajte si pozor na právo odstúpenia od zmluvy v prípade nedodržania zmluvy zo strany developera – nepodpisujte zmluvu, od ktorej sa nedá odstúpiť a kde vôbec nie je alebo je obmedzené právo na vrátenie peňazí.
2. Nejasný termín začiatku a dokončenia výstavby bytu alebo domu a termín odovzdania diela.
3. Ustanovenie, podľa ktorého si developer môže nechať rezervačný poplatok aj vtedy, keď nevivinie žiadnu aktivitu k podpisu ďalších zmlúv.
4. Rezervačné zmluvy, zaväzujúce kupujúceho k podpisu zmlúv, ktorých obsah vopred nepozná.
5. Kupujúci je nútený zaplatiť celú kúpnu cenu za byt alebo dom skôr, ako je jeho vlastnícke právo zapísané do katastra nehnuteľností a ešte pred odovzdaním diela. Kupujúci je vystavený riziku, že pri nedokončení diela zostane bez bytu alebo domu, a aj bez peňazí, z tejto situácie je jediným východiskom súd – riešenie v našich slovenských pomeroch neisté, neefektívne a na dlhé roky.
6. Zmluvné pokuty bývajú vysoké pre kupujúceho, zanedbateľné pre developera.
7. Rozdiel medzi plánovanou (predávanou) a skutočnou výmerou podlahovej plochy nemá vplyv na cenu.
8. Nejasné ustanovenia zmluvy o zodpovednosti za vady a spôsob riešenia reklamácií.
9. Nevyriešený vzťah medzi spoločenstvom vlastníkov bytov, developerom a jednotlivými kupujúcimi.
10. Upozornenie, že vady a nedorobky bude posudzovať nezávislý expert, ktorého určí developer.

Keď dostanete návrh zmluvy od developera, v každom prípade ju predložte na posúdenie svojmu právnikovi, ak máte dojednané poistenie právnej ochrany, obráťte sa na svoju poisťovňu. Poistenie právnej ochrany vám pomôže aj v prípade sporov s developerom.